ПИСЬМО Управления МНС РФ по г. Москве от

<ПИСЬМО> Управления МНС РФ по г. Москве от 27.12.1999 N 14-14/17322
<О ВОПРОСАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ>

Вопрос: Повторно просим разъяснить порядок отнесения затрат по субаренде офисного помещения по долгосрочному и по краткосрочному договору субаренды, а также порядок оформления соответствующих договоров в связи с тем, что до настоящего момента нет четких разъяснений соответствующих органов по данному вопросу, а имеющиеся инструкции могут трактоваться неоднозначно. Также нами получен ответ из территориальной налоговой инспекции г. Москвы, в котором ссылаются только на нормативные акты, которые нам известны и явились причиной данного обращения.
Наша организация заключила краткосрочный договор субаренды с бизнес - центром на аренду офиса и согласно ст. 651 ГК РФ не зарегистрировала договор в Московском комитете имущества. По данному договору бизнес - центр выставляет нам счета, помимо арендной платы, на оплату дополнительных услуг , аренда конференц - залов для переговоров, канцтовары, организация доставки ж/д и авиабилетов, парковка и т.д.), которые мы относим на затраты согласно постановлению Правительства РФ N 552 от 05.08.92 .
Просим разъяснить нормативные акты, а не ссылаться на нормативную базу, которая не соответствует и в некоторых случаях противоречит гражданско - правовым нормам.

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 27 декабря 1999 г. N 14-14/17322

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут устанавливаться Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральными законами.
В свою очередь, статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества применяются нормы, касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих договорах.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соответственно не подлежат государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.
Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что статьи 1 и 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относят и помещения .
Гражданский кодекс Российской Федерации не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях.
Так как помещение в соответствии со статьями 1 и 26 названного Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, то пункт 2 статьи 651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений.
Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.
В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В этом случае затраты, понесенные на основании подобного договора, не подлежат включению в себестоимость продукции .
Обращаем внимание на то, что к договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Заместитель
руководителя Управления
государственный советник
налоговой службы III ранга
М.Ю. Алексеев